随着澳洲银行的贷款政策不断紧缩，很多海外买家无法按时交割楼花，面临着非常严峻的违约风险！特别是很多2015和2016年之后购买楼花的原买家，他们当年买房时听到的是可以贷款7成和比较廉价的贷款成本，然后在这两年，都不能够兑现了。

那么如果解决楼花交割（Settlement），就成了一件非常棘手的事情！

不过，先别害怕，也别激动！不少有全款能力的投资者和寻求生活改变的新移民都可以成为楼花合同（Off-the-plan）的接受者，澳洲楼花的市场始终是受人追捧的。以墨尔本为例，只要通过提名(Nomination)的方式就可以把合同转让出去。

那么问题来了，怎么才能把我的楼花顺利卖出呢？

什么是楼花？

楼花，也就是期房，顾名意思就是购买还没有开始施工的房子。换句话说，就是要根据纸质文件上的介绍，在公寓或别墅还开始施工之前，作出是否购买的决定。这些纸上的介绍包括了一些财务和法律文件。这些文件解释了购房合同的承诺、建筑规划和电脑生成的室内外效果图等等。

什么是楼花转让？

所谓楼花转让是指买家A签署预售合同，支付10%房价作为定金，购买了某楼盘的期房后，在交割之前，因个人原因无法继续进行交易，而将原预售合同中的权利义务转让给买家B的过程。

在维多利亚州，法律规定了买家A有权将该楼花在交割前进行转让。法律规定了具体的操作流程，维州的律师对这一业务很熟悉，楼花转让也是一种常见的操作方法。

在维州，买家A寻找到买家B后，双方经律师见证，签署楼花转让文件，交由开发商批准即可生效，整个过程操作比较简单。

事实上，当市场波动的时候，买家A将楼花转让给买家B的价格，实质上并不一定与预售合同的原价完全吻合，而会有一定的波动，这取决于市场状况和双方的谈判结果。

转楼花为什么难？

首先：

转楼花（Nomination）与传统房产销售不同，中介会获得固定比例的佣金。由于房产销售行业的高强度和相对低的成功率，房产中介一般会更喜欢去销售开发商的期房楼花项目，而不是转楼花这种没有固定佣金的业务。

其次：

转楼花业务并没有现成的标准去遵循，甚至澳洲转楼花在不同城市的规定也不一样，比如Melbourne楼花和Sydney楼花的转让方式就不一样。楼花转让和传统购买期房不同之处还有，新买家不需要和开发商重新签合同，而是直接和原买家签一份转名协议，就可以获得相应房屋的交割权力。而10%的订金如何转移退给原房东，则需要通过多方沟通和彼此之间的相互信任。那么这也增加了这项业务复杂程度。

对于那些仅支付了首付款的买家来说，现在有三种选择可以提供给他们：

01、放弃10%的首付资金，放弃购房。

02、在贷款无法通过、或者觉得私人贷款利率太高的情况下，选择全额支付剩余房款放。

03、转让楼花

而将损失减少到少，这是现在买家们的共同目标。放弃10%未免有点让人太肉痛，但是全额付款又有点吃不消。所以我们推荐买家们可以选择转让楼花，并且越快越好，这样就不存在延期的罚金！省下一大笔费用！

很多原买家特别是海外买家，其实知道会有人喜欢自己所买的楼花项目。但是苦于无法找到合适的新买家人选，使得原本十分珍贵的时间慢慢流逝。最后可能造成本金损失和信用记录得到破坏的风险。

转楼花的优势

1.时间优势

一般来说，公寓楼盘的建筑周期在2-3年不等，联排别墅的建筑周期在15个月-24个月不等，而转手的楼花都是在快交房的时候转手，比如还有3-6个月就可以交房了。因此，一些比较着急想拿房、不想等待的客户就比较适合购买楼花，过户之后，即刻就可以出租出去了。

2.价格及印花税优势

时间问题也必然会影响到价格。众所周知，墨尔本的房价是一直在增长的，买的越早越便宜。比如2013年买的2房公寓，只需要55万左右，2015年的在售2房公寓都是70万起。您如果现在买别人转手的楼花，相当于以几年前的价格买到了现在的房子。

印花税方面，以维州为例，基础印花税在4-5%左右，2017年7月1日之前购房的买家，政府和开发商给予不同程度的基础印花税的减免。最高可以拿到5.5%的减免优惠呢！

这是一笔不小的数额。而转楼花不同，因为还未交房，所以印花税是按照第一任买家合同签署时的印花税来计算的，如果您是在加税前买的楼花，在市面上会相对比较抢手的。

3.政策方面

自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过本地银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。

一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有一些影响。

另一方面，市场上很多潜在买家都对重回市场的转楼花非常感兴趣，毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位，与现在的市场价相比，有一定的价格优势。