西安周先生申请退房一年多了，虽然申请早已通过，但是房款至今未退，工作人员表示开发商资金链出现了问题。在现实生活中，这种情况并不少见。退房难，但真地难如上青天吗？如果想退房该如何做呢？
首先，在我们以往做案子的时候，退房主要分为三大类。
一、符合法定退房条件的退房。比如房屋的主体结构、或者地基出了严重的问题或者房子的质量问题比较严重，已经严重影响到了正常的居住使用。
二、符合约定退房条件的退房。比如合同中约定了逾期交房多长时间可以退房、逾期办证多长时间可以退房。这类退房一定要注意行使合同解除权是有时间限制的，有的合同有约定，有的是没有约定，但是有法定期限。根据相关规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
三、协商退房。比如虽然不符合以上任一条件，但是双方通过谈判，达成了一致意见可以退房。比如我们有不少案子，实际上真地严抠，是很难符合法定或约定退房条件的，但是当通过一系列方式、方法取得和开发商的谈判筹码后，最终通过协调、谈判也实现了协议退房。
当完全满足前两类退房条件的情况的时候，可以视情况通过民事诉讼的方式直接起诉开发商，要求退房。但是，在实务操作的时候，并非只要符合法定或约定退房条件就一定能退房。由于大量“霸王条款”的存在，民事判决的可复制性，以及维护市场交易稳定性等因素的影响，很多时候即使达到了前两个条件，恐怕也很难实现退房。尤其是当开发商负债累累的时候，即使法院判了解除合同，实际上也难以执行。那么，面对如此严峻的现实，咱们购房人该如何推进退房呢？
在这里和大家分享一个之前的案例，希望对大家有帮助
客户路女士买房遇到了虚假宣传，找到我们律所想让帮忙退房。当时客户还找了几位业主一起到我们律所这里来咨询。我们告诉路女士，我们律所只接受一批退房委托，这是我们一直以来的原则，这一批一户也可以，十个人也可以，只要不超过十五人上限即可。最终只有路女士一个人委托了，其他人则是继续观望。没过多久，这个项目另一位业主私下找到我们律所，希望也能委托我们，并表示会替我们保守秘密。笔者表示了感谢，但是我们拒绝了。
如果接受了这一户的委托，虽然可以多收一笔代理费，但打破了我们所的接案原则。之前委托的案子已经在办理过程中，开发商已经在和客户和我们进行接洽，开启了谈判之路。如果这时又增加了一户，换位思考下，假设咱们是开发商，还敢给最初的业主退房吗？你这个律所接了一批又一批，什么时候是个头呀！作为开发商，退房的成本是不是无法估量？还敢轻易给第一批业主退吗？这不仅无法保障我们客户的诉求，还会起反作用！
在办案的过程中，我们没有只盯着看得见的问题，在对看得见问题提起相关违法查处的同时，我们还在深挖其它问题。比如我们对这个项目做了全面调查，相关七八个部门，50多项信息公开申请。大概20天左右，相关手续陆陆续续反馈回来，我们很快就发现了开发商存在的其它的问题，比如违规建设。
发现问题后，一系列新的违法查处申请向相关部门发出了。而且我们要求查处开发商违法违规的证据正是这些部门提供的。一套组合拳下来，很快，开发商感觉到压力，开始和我们联系，开始谈判。谈判环节很关键，而筹码其实来自上面的法律手段。
第一次，开发商直接来我们的办公室谈，来了4个人，有总经理和法务。一看人数和阵势，我们律师相视一笑。从谈判人员来看，开发商显然是很重视的。经过几轮谈判，最终达成了退房协议。路女士不仅拿回了房款和利息，还得到了一笔赔偿。当然，对于结果，我们是必须给开发商保密的，这个结果也绝对不能让这个项目其他业主知道。而且，签署退房协议后，我们很快就撤回了所有查处申请。
另外，有一个小秘密和大家分享下，在我们做烂尾楼或开发商暴雷案件时，开发商银行账户上往往是没有钱的。但是，一旦和我们业主达成退房协议，往往会有第三方账户来打钱。很多时候，开发商账上没钱不等于开发商真的没钱。
所以，当咱们遇到一些商品房问题，比如虚假宣传，延期交房等问题时，若想退房，首先要知己知彼，进行全面分析，看看咱们这种情况到底属于上述三大类退房情形的哪一类，或者是哪几类的重叠，然后选择适合的方式来推动退房。至于选择哪种方式，或哪几种方式方法，需要根据案件的具体情况。但是有个大原则，要尽量把法律赋予咱们老百姓的权利用到极致，恐怕只有这样才能更好更快地解决退房问题。
