现行的《广东省物业管理条例》(下称“2009《广东省物业管理条例》”)经2008年11月28日修订后，从2009年3月1日开始施行。2023年11月23日，广东省第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议审议通过对《广东省物业管理条例》等六项地方性法规修改的决定。其中，对《广东省物业管理条例》的修改有十四处，重要修改内容包括物业管理区域划定、业主权利及决定规则、业委会委员参选资格、物业服务合同届满后效力认定、共有部分界定等。
本文将结合实务，对《广东省物业管理条例》(下称“2023《广东省物业管理条例》”)此次修改的五大要点进行评析。
要点一：物业管理区域划定考虑因素增加“建筑物规模”。
2009《广东省物业管理条例》 | 2023《广东省物业管理条例》 |
第七条第1款 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 | 第七条第1款 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 |
一个物业管理区域成立一个业主大会，而一个小区在特定条件下可以划分为若干个物业管理区域。此处的“特定条件”即为物业管理区域划定因素。一个小区划分为若干个物业管理区域的问题，一般见于在规划上同属于一个建设用地规划许可证确定的红线图范围、在物理空间上分处独立的不同区域(不同的区域可能被市政道路等分割)的住宅小区。
实践中，物业管理区域划定一般会考虑用地宗地(红线图)范围[广州铁路运输中级法院(2017)粤71行终1666号行政判决、广东省高级人民法院(2018)粤行申132号行政裁定书：物业管理区域的划分原则上应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围并结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素合理确定，建设用地规划许可证确定的红线图范围不是划分物业管理区域的唯一标准，物业管理区域的划分要有利于小区的管理和服务，有利于居民的生产、生活和日常便利，有利于公共设施的共同使用和成本的节约，有利于区域的稳定与安宁]、共用设施设备[深圳市中级人民法院(2017)粤03行终85号行政判决书：
本案中，在涉案小区物业管理区域划分存在争议的情况下，经南湾街道办现场勘查，查明涉案小区住宅区5、6期与商铺区主体建筑上存在部分相通、供水、供电、消防设施部分共用、共用设施设备均由佳兆业物管公司某管理处负责管理、两者位于同一宗地红线内等事实后，两被上诉人将住宅区和商铺区划分为同一物业管理区域依据充分，符合上述法律规定]、建筑物规模[广东省范围内未见明确标准，或可参考《厦门市建设局关于物业管理区域划分办法的实施意见》中规定的“一个物业管理区域的建筑面积一般不少于3万平方米为宜”]、社区建设[广东省范围内未见明确标准]。
在本次修改之前，2009《广东省物业管理条例》中规定的物业管理区域划定考虑因素为“共用设施设备、社区建设等”，本次修订后，明确物业管理区域划定考虑因素为“共用设施设备、建筑物规模、社区建设等”，自始2023《广东省物业管理条例》与国务院《物业管理条例》(2018版)、《深圳经济特区物业管理条例》(2019版)中的物业管理区域划定考虑因素完全一致，标准统一。不过前述划定因素均为原则性标准，进一步的实操细则可能需要从各地方性法规或相关司法判例中窥探一二。
要点二：业主共同决定的事项及决定规则，与《民法典》相关规定接轨；专有部分面积和业主人数的确定方式进一步完善。
2009《广东省物业管理条例》 | 2023《广东省物业管理条例》 |
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定： (一)专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。 (二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。 | 第二十二条 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定： (一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。 (二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照两者之和计算。 |
关于业主共同决定的事项及决定规则，因于2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八条中已有明确规定，自此之后，住房城乡建设主管部门、小区业主大会涉及到需业主共同表决决定的事项，基本都已实际依照《民法典》第二百七十八条的规定进行执行。本次对该部分内容进行修订，是应有之义。
对于专有部分面积和业主人数的确定方式，《民法典》未有提及，而2009《广东省物业管理条例》规定的确定方式因其滞后性在实践中引发了不少分歧和争议，本次修订对此进行了查漏补缺，可谓详尽周全，便于实践中的统一执行。
要点三：未按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用的业主有权参选业委会委员。
2009《广东省物业管理条例》 | 2023《广东省物业管理条例》 |
第二十五条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：(一)具有完全民事行为能力；(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；(三)遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。 | 第二十五条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：(一)具有完全民事行为能力；(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；(三)遵守管理规约，无损害公共利益行为；(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。 |
第三十条第1款 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产；(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 | 第三十条第1款 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产；(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 |
该部分修订内容，应属2023《广东省物业管理条例》的最大亮点。事实上，全国人大常委会在2021年12月24日发布的《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于2021年备案审查工作情况的报告》中便已强调“三、坚持‘有错必纠’，切实维护国家法治统一。有的地方性法规规定，小区业主参选业主委员会成员的前提条件之一是必须‘按时交纳物业费等相关费用’。有公民对此规定提出审查建议。我们审查认为，业主委员会是业主自治组织，其参选资格以业主身份为基础。业主未按时交纳物业管理费，属于业主违反物业服务合同的民事违约行为。地方性法规以此限制业主参选业主委员会的资格，与民法典的有关规定相抵触。经沟通，制定机关已对相关规定作出修改。”
在2023《广东省物业管理条例》发布前，广东省范围内部分地区的住房城乡建设主管部门仍要求小区业主参选业主委员会成员的前提条件之一是必须“按时交纳物业费等相关费用”。
笔者近期为广东省某市小区业主申请设立业主大会、选举成立第一届业主委员会提供专项法律顾问服务中，就遭遇到此问题。笔者对该小区的《业主大会议事规则》(草案)进行修订时，根据业主代表的意见，同时结合《民法典》《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于2021年备案审查工作情况的报告》、国务院《物业管理条例》的规定，删除了其中关于业委会成员资格条件条款下的“按时缴纳物业服务费用”内容。然而，该删除意见未被当地人民政府社区建设办采纳，障碍便为2009《广东省物业管理条例》第二十五条规定。为此，笔者向当地人民政府社区建设办出具《关于XX小区议事规则中是否需要将“按时缴纳物业服务费用”纳入作为业委会成员资格条件的法律意见书》，最终处理结果截至2023《广东省物业管理条例》发布前仍未明确。
2023《广东省物业管理条例》中删除了有关内容，等同于明确了未按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用的业主亦有权参选业委会委员，此后相关问题应不再存在争议。
要点四：物业服务合同届满后未经续聘的，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。
2009《广东省物业管理条例》 | 2023《广东省物业管理条例》 |
第五十条第4款 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。 | 第五十条第4款 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 |
2009《广东省物业管理条例》对于由业主大会与物业服务企业合意签署的《物业服务合同》，在其期限届满后，在业主大会未作出决定且原物业服务企业愿意继续履约的情况下，直接以行政法规方式规定“物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，初衷应是为了保障小区物业服务的正常提供，但此对于业主大会和物业服务企业的权益保护是失衡的——在《物业服务合同》期限届满当时，原物业服务企业愿意继续履约的，则必须履约“至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，没有再次选择的机会(实践中，原物业服务企业在此期间的酬劳收入与成本支出并不平衡，甚至发生亏损)，而业主大会在此期间却有权随时单方作出选聘或者续聘决定。2023《广东省物业管理条例》将此修订为“原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，立法精神与《房屋租赁合同》期限届满后继续履约的效力认定方法相同，较好地平衡了业主大会和物业服务企业双方的自由选择权利，体现了公平原则。
要点五：共有部分的概念与内涵梳理与界定。
2009《广东省物业管理条例》 | 2023《广东省物业管理条例》 |
第七十条 本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。 本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。 | 第七十条 本条例所称共有部分，是指： (一)建筑区划内建筑物的共用部位、共用设施设备，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； (二)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房； (三)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； (四)建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 法律、行政法规另有规定的，从其规定。 |
《民法典》中对业主“共有部分”的规定，散见于第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第二百七十五条第2款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，未有系统规定。
2009《广东省物业管理条例》中以“共用部位”“共用设施设备”两个概念来涵盖业主的共有部分，至少存在两方面的不足，一是“共用部位”“共用设施设备”两个概念称谓未能与原《物权法》、现《民法典》中的“共有部分”保持一致；二是“共用部位”“共用设施设备”两个概念在实务中并未能完整涵盖小区共有部分的全部类别。
2023《广东省物业管理条例》对共有部分的概念与内涵作进一步的丰富和完善。
首先，2023《广东省物业管理条例》第七十条第1款对共有部分之物权进行了界定，具体包括将2009《广东省物业管理条例》原第七十条内容进行删减、调整，列为2023《广东省物业管理条例》第七十条第1款第1项；将《民法典》中对于业主“共有部分”的相关规定进行系统梳理，作为2023《广东省物业管理条例》第七十条第1款第2、3项；2023《广东省物业管理条例》第七十条第1款第4项则以“排除法+兜底法”将被排除了特定归属之外的“场所及设施”界定为属于共有部分的组成部分。
其次，2023《广东省物业管理条例》第七十条第2款对共有部分之建筑区划内的土地，明确由业主共同享有建设用地使用权。最后，2023《广东省物业管理条例》第七十条第3款的规定“法律、行政法规另有规定的，从其规定”，从根本上解决了本地方性法规在与法律效力位阶在其之上的法律、行政法规存在冲突时的适用问题。2023《广东省物业管理条例》对共有部分的概念与内涵进行了较为完整的梳理与界定，有利于解决广东省范围内相关物业、物权纠纷。值得一提的是，2023《广东省物业管理条例》与《深圳经济特区物业管理条例》(2019版)对共有部分的界定，行文内容有所不同，但内涵基本一致。
