一、工业用地的来源
在改革开放以前，我国城市发展总体规划在概念上基本为零，当时的主要交通工具是"11路"（靠走）。因此城市在布局工业区的时候，都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。改革开放后，特别是90年代以后，我国进入城市化的飞速发展阶段，城市迅速往外扩张。原来属于郊区的工业区，逐渐成为城市中心。因此这些工业区就在不断的发展过程中衍生成为工业用地。
二、什么是工业用地
一类工业用地（M1）：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。这类工业用地要求最为严厉。企业如果选址在一类工业用地，在布置时首先对用地形状、大小、地形、水源、能源、工程地质、水文地质等都要满足地区政府的相关要求。其次，在开展生产时，还要注意三废及噪声的处理，要避免对城市产生污染。最后，还应考虑到交通、与居住区的距离等情况。
二类工业用地（M2）：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。
三类工业用地（M3）：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
新型产业用地（M0）：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。此类用地主要是为了满足城市产业升级需求。
从这些可以看出来，划分工业用地的主要标准还是看对生活与生存环境的影响大小，看到这里可能有人就蒙了，那我在选址的时候怎么界定我是否对环境有影响呢？别急，国家还给大家注明了用地的行业限制，您在选址时，只需要明确自己是什么样的行业就可以做出基本的选择了。
三、工业用地的行业限制
一类工业用地的行业包括：银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民服务业、其他服务业、租赁业、商务服务业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输服务业、计算机服务业、软件业、卫生等。
二类工业用地的行业包括：房地产业、文娱业、环境工程、公共设施建设、农林牧副渔业，金属制造、资源再生业、运输业等等行业。
三类工业用地的行业包括：石油加工、炼焦及核心燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。
新型产业用地的行业包括：产业用房和周边配套服务设施。
最后给大家一个灵魂拷问：明确了自己的行业，知道了所属工业用地，是不是就可以直接去选址建厂了呢？
别急，我们在开展生产活动最看重的是什么？利润！对不对？在明确了需要哪种用地之后，我们还要尽可能的了解各个城市对于工业用地的政策，将各地利好政策铭记于心，综合对比才能作出最合适的选择。毕竟在各地加速产业升级迭代的情况下，选择一个稳定、产业链、营商环境友好的园区作为工厂所在地，才是最正确的决定。
小编简单给大家介绍一下部分城市对于工业用地的不同政策~
四、部分城市工业用地政策：
（一）北京
1. 用地可出租，但不得转让；产业用房及其配套服务用房，不得整体或分割销售，不得转让公司股权；
2. 其他：入园企业提前退出时：出让方式取得用地的，按约定返还其已缴纳的剩余年期土地出让价款；地上可继续使用的建筑物，按重置价格结合成新程度评估确定补偿价格等；租赁方式使用用地的，提前收回承租土地，对地上可继续使用的建筑物，按重置价格结合成新程度评估确定补偿价格等。
（二）上海
1. 工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发用地产业项目类：
用地不得整体或分割转让；宗地上房屋不得分幢、分层、分套转让；标准厂房类可出租；园区平台建设的标准厂房持有比例不少于50%，直接转让比例不超30%。
2. 研发用地通用类：
可出租，需自持70%以上产权，剩余可分割转让；园区平台建设的通用类研发物业，持有比例不少于50%，直接转让比例不超30%。
